Wie Sie Ihre Wohnung verkaufen – alle Schritte von A bis Z

Sie müssen Ihre Wohnung verkaufen? In diesem Fall gibt es eine Menge Arbeit zu tun. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Schritte Sie unternehmen sollten.

Do-it-yourself-Verkauf oder Hilfe durch einen Immobilienmakler?

Als Erstes müssen Sie entscheiden, wie Sie Ihre Immobilie vermarkten wollen. Sie könnten versuchen, das Geschäft selbst abzuwickeln. Dies kann jedoch sehr zeitaufwendig und stressig sein. Vergessen Sie nicht, dass es eine Menge rechtlicher Fragen zu klären gibt.

Viele Russen ziehen es vor, die Dienste eines Immobilienmaklers in Anspruch zu nehmen, um einen Teil der Last von ihren Schultern zu nehmen. Sie fungiert als Vermittler. Sie müssen nur dann anwesend sein, wenn dem Käufer die Wohnung gezeigt wird (obwohl dies nicht zwingend erforderlich ist) und auch, wenn der Verkauf abgeschlossen wird. Ein Immobilienmakler wird jedoch bis zu 6 % des Immobilienwerts für seine Dienste berechnen. Dies ist ein großer Nachteil.

Auswahl eines Immobilienmaklers

Angenommen, Sie haben sich für den einfachen Weg über einen Immobilienmakler entschieden. Wie man sie auswählt? Sie sollten sich von seiner Kompetenz leiten lassen, ohne sich Gedanken darüber zu machen, wie lange er schon auf dem Markt ist. Sprechen Sie mit dem Immobilienmakler. Er muss nachweisen, dass er über die erforderlichen rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Kenntnisse verfügt. Wie manche Leute sagen, sollte ein Immobilienmakler Fotograf, Gutachter, Makler, Psychologe, Verkäufer, Anwalt, Vermarkter, Ingenieur und sogar Psychologe in einem sein. Vergessen Sie nicht, einen Nachweis über die Grundkenntnisse eines Immobilienmaklers zu verlangen, z. B. Diplome, Zeugnisse und Zertifikate. Die Mitgliedschaft in Berufsverbänden ist ebenfalls ein Indiz für die berufliche Eignung. Erfahrene Leute sind Mitglieder der Deutschen Gilde der Immobilienmakler.

Wenn Sie zum ersten Mal mit einem Immobilienmakler sprechen, fragen Sie ihn, wie Sie Ihre Immobilie in relativ kurzer Zeit zum höchstmöglichen Preis verkaufen können. Lassen Sie sich dann von dem Makler über seine Geschäfte in Ihrer Region informieren. Achten Sie darauf, ob Sie gerne mit dieser Person kommunizieren. Sie sollten keinen Immobilienmakler als Vermittler wählen, wenn Sie sich im Umgang mit ihm nicht wohl fühlen.

Verkaufen Sie Ihre Immobilie ohne Vermittler

Bewertung der Wohnung

Wenn Sie sich nicht für einen Makler entscheiden, müssen Sie alles selbst machen. Beginnen Sie mit der Immobilienbewertung. Auf diese Weise können Sie herausfinden, wie viel Geld Sie für Ihre Wohnung verlangen sollten. Der Preis hängt von vielen Faktoren ab:

1. Größe der Wohnung;

2. Anzahl der Zimmer;

3. Balkon oder Loggia;

4. Raumaufteilung – Ein separates Bad und eine Toilette sind ein großes Plus, und Zimmer mit Verbindungstür senken die Endkosten;

5. Umgebung – hochgeschätzte Wohnungen, die keinen langen Fußweg zur Schule, zum Kindergarten und zum Lebensmittelladen erfordern;

6. Viel Erfolg bei der Reparatur;

7. Stockwerk – je höher die Wohnung ist, desto höher ist in der Regel der Preis, mit dem Sie rechnen können;

8. Das Gebiet – es wird berücksichtigt, wie gut es landschaftlich gestaltet ist;

9. Höhe der Versorgungsleistungen.

Sie können die Website des Föderalen Statistischen Dienstes nutzen, um Ihre Immobilie zu bewerten. Sie können auch nach Angeboten für den Verkauf ähnlicher Immobilien suchen, soweit dies möglich ist. Sie können sie leicht auf einigen bedingten Avito und in Zeitungen, die ähnliche Anzeigen veröffentlichen finden.

Berechnen Sie den Durchschnittspreis für eine ähnliche Wohnung und Sie erhalten den Betrag, den Sie bei einem Verkauf verlangen können. Sie können den Betrag etwas erhöhen, wenn Sie bereit sind, länger auf den Verkauf zu warten. Sie können sie auch reduzieren, dann findet sich viel schneller ein Käufer. Statistiken zeigen, dass 60 % der Käufer sich für eine Immobilie entscheiden, die korrekt bewertet oder sogar unterbewertet ist.

Vorbereiten der Dokumente

Sie müssen im Besitz der folgenden Dokumente sein, wenn Sie eine Transaktion zum Verkauf Ihrer Wohnung abschließen wollen:

1. Reisepass eines Bürgers der Deutschen Föderation;

2. Eigentumsnachweis;

3. Der Katasterpass für die Wohnung, der vom Büro für technische Bestandsaufnahme erhalten wurde;

4. Auszug aus dem Hausbuch über die Anzahl der in der Wohnung eingetragenen Personen, erhältlich bei der HOA, MC, HCC oder MFC;

5. Auszug aus dem Einheitlichen Staatlichen Immobilienregister, erhältlich bei der Bezirksdirektion Rosreestr oder auf der Website der Agentur oder bei MFC;

6. Wenn Sie eine Renovierung oder einen Umbau vorgenommen haben, können Sie diese vom Büro für technische Bestandsaufnahme erhalten;

7. Bescheinigung über das Nichtvorhandensein von Schulden für Versorgungsleistungen, die bei Wohnungs- und Kommunalverwaltungen, Verwaltungsgesellschaften, Wohnungseigentümern, HCC oder dem Vereinigten Informations- und Abrechnungszentrum eingegangen sind;

8. Erlaubnis der Sorgerechtsbehörde zum Verkauf der Wohnung, wenn der Eigentümer minderjährig ist;

9. Notariell beglaubigte Zustimmung des Ehepartners zum Verkauf der Wohnung, wenn diese während der Ehe erworben wurde.

Die Liste scheint riesig zu sein. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass die Sammlung aller Unterlagen nicht viel Zeit in Anspruch nimmt. Sie sollten nicht erwarten, dass Sie es nach ein oder zwei Wochen erhalten.

Werben Sie für Ihr Haus

Besorgen Sie sich alle erforderlichen Dokumente? Jetzt müssen Sie Ihre Wohnung inserieren, damit potenzielle Käufer auf sie aufmerksam werden. Dazu müssen Sie zunächst Fotos in guter Qualität aufnehmen. Wenn Sie eine gute Kamera haben, sollten Sie sie unbedingt benutzen. Sie müssen alles Unnötige entfernen: alt, baufällig, unansehnlich. Sie sollten auch putzen: die Böden waschen, Staub entfernen, die Sanitäranlagen reinigen. Achten Sie darauf, dass Sie ein paar heimelige Akzente setzen: Sie können zum Beispiel dekorative Kissen auf die Couch legen und einen Blumenstrauß in die Küche stellen…

Machen Sie Fotos an einem sonnigen Tag, damit die Wohnung gut beleuchtet ist.

Als nächstes müssen Sie einen guten Text für die Anzeige schreiben. Darin müssen Sie alle Vorteile der Wohnung aufzeigen. Im ersten Teil des Textes sollte über die wichtigsten technischen Merkmale zu sprechen: die Etage des Hauses, das Vorhandensein der Loggia, die Anzahl der Zimmer, etc. .

Denken Sie an die Vorteile der Immobilie, die für Sie nicht wichtig sind, aber einen potenziellen Käufer interessieren könnten. Sie könnten zum Beispiel vergessen, dass es in der Nähe Ihres Hauses einen Kindergarten gibt, weil Sie niemanden haben, der Sie dorthin bringt. Dies ist besonders wichtig für Familien mit kleinen Kindern!

Wenn der Text und die Fotos fertig sind, können Sie die Anzeige veröffentlichen. Zu diesem Zweck gibt es zahlreiche Online-Plattformen. Die bekanntesten von ihnen sind Domofond, Avito und Yandex.Liegenschaften. Möglicherweise gibt es auch lokale Websites für die Schaltung solcher Anzeigen in Ihrer Stadt.

Bereiten Sie sich auf eine kleine Gebühr für die Schaltung Ihrer Anzeige vor. Solche Anzeigen werden zum Beispiel auf dem bereits erwähnten Avito bezahlt.

Sie können auch versuchen, Ihre Immobilie in den sozialen Medien zu bewerben. Beginnen Sie mit einer eigenen Seite und inserieren Sie dann auf allen „Flohmärkten“ in Ihrer Stadt.

Zeigen und verhandeln

Wenn Sie nicht gerade ein astronomisches Preisschild tragen, wird bald ein potenzieller Käufer auf Sie zukommen. Wenn er einen Termin für eine Besichtigung vereinbart, müssen Sie die Wohnung so schnell wie möglich aufräumen. Es ist ratsam, die Eingangshalle zu säubern – reinigen Sie Ihren Fußboden und räumen Sie ihn auf.

Die Wohnung kann gereinigt und neu dekoriert werden. Sie können z. B. lose Tapeten anbringen. Reinigen Sie die Fenster. Und versuchen Sie, unangenehme Gerüche zu beseitigen, falls vorhanden. Sie können auch eine Art Gebäck vorbereiten – das gibt dem Besucher ein gutes Gefühl.

Wenn Sie mit dem Käufer sprechen, sollten Sie sich überlegen, welche Fragen er stellen könnte. Sie sind sich wahrscheinlich der Nachteile der Wohnung bewusst. Sie müssen herausfinden, welche davon einen potenziellen Käufer unglücklich machen könnten. Sie können also eine Liste von Argumenten aufstellen, die den Besucher in Ihre Richtung lenken werden.

Es ist möglich, dass der Käufer ein Schnäppchen macht. Meistens ist dies eine Sünde der Wiederverkäufer, die versuchen, den Preis so weit wie möglich zu drücken – sie werden Ihre Wohnung später wieder auf den Markt bringen. Sie sollten also wissen, welchen Preis Sie zu zahlen bereit sind. Lassen Sie sich nicht auf weniger als das ein! Es wird schwierig sein, da dieselben Wiederverkäufer es lieben, psychologisch zu pushen.

Einzahlung einer Kaution und Abschluss eines Kaufvertrags

Wenn sich ein Käufer bereit erklärt, Ihre Immobilie zu kaufen, sollten Sie zunächst eine Vereinbarung über die Anzahlung unterzeichnen. Er wird Ihnen praktisch garantieren, dass Sie und er es ernst meinen. Wenn Sie dieses Formular unterschreiben, gibt Ihnen der Käufer einen bestimmten Geldbetrag. Diese beläuft sich in der Regel auf 2 bis 5 % des angegebenen Wertes der Wohnung. Der Eigentümer erklärt sich damit bereit, an die richtige Person und zu dem von beiden Parteien vereinbarten Preis zu verkaufen.

Vergessen Sie nicht, dass der Vertrag Sanktionen für beide Vertragsparteien vorsieht. Wenn der Käufer seine Meinung ändert, wird die Anzahlung nicht zurückerstattet. Wenn der Eigentümer der Wohnung plötzlich beschließt, nicht zu verkaufen, ist er verpflichtet, die Kaution zurückzuerstatten, und zwar in doppelter Höhe.

Wenn der Termin feststeht, wird der Kaufvertrag unterzeichnet. Bevor Sie den Verkauf abschließen, sollten Sie die eingangs erwähnten Unterlagen vorbereiten. Sie müssen auch überprüfen, dass Sie keine Mieter haben.

Zur Unterzeichnung des Kaufvertrags müssen Sie zum Notar gehen. Sie unterschreiben erst, nachdem Sie das Geld für Ihre Immobilie erhalten haben. Sie müssen auch eine Quittung ausstellen, aus der hervorgeht, dass der Käufer Ihnen das gesamte vereinbarte Geld gegeben hat.

Wenn der Vertrag von beiden Parteien unterzeichnet ist, müssen Sie die Unterlagen für die Eintragung der Übertragung des Eigentums an der Wohnung bei der örtlichen Behörde des staatlichen Registers einreichen. Für die Registrierung der Transaktion ist eine staatliche Gebühr von 2.000 Euro zu entrichten.

Zahlungseingang

Die häufigste Frage vor dem Verkauf: „Wie nehme ich Geld vom Käufer an??“. Hierfür gibt es mehrere Möglichkeiten. Die am seltensten genutzte Zahlungsmethode ist die Vorauszahlung. Sie beinhaltet eine Reihe von Problemen. Zunächst müssen Sie das Geld vor einem Notar zählen. Und das ist gar nicht so einfach, wenn es um Millionen von Euron geht. Zweitens muss jede Note auf ihre Echtheit geprüft werden. Wenn alles in Ordnung ist, geben Sie dem Käufer im Austausch gegen das Geld eine Quittung über den geforderten Betrag.

Eine weitere Möglichkeit, Geld zu erhalten, ist die Nutzung eines Bankschließfachs. Der Käufer muss bei einer Bank ein Tresorfach mieten und dann einen Vertrag mit der Bank unterzeichnen. Darin müssen die Bedingungen für den Zugang zum Schließfach des ehemaligen Wohnungseigentümers festgelegt werden. Das bedeutet, dass auf der Quittung vermerkt werden sollte, dass das Schließfach nur zugänglich ist, wenn der Verkäufer einen Kaufvertrag abgeschlossen hat.

Auch der Verkäufer muss bestimmte Maßnahmen ergreifen. Er muss einen anderen Safe mieten. Er legt eine Quittung für das Geld hinein. Wenn die Transaktion gemäß den Bedingungen des Mietvertrags für das Tresorfach abgeschlossen ist, kann der Käufer diese Quittung zurücknehmen.

Bitte beachten Sie, dass sowohl der Käufer als auch der Verkäufer beim Ausfüllen der Felder anwesend sein müssen. Sie müssen sich vergewissern, dass die Quittung vorhanden und in Ordnung ist. Der andere ist verpflichtet, das Geld zu zählen.

Schließlich gibt es noch einen dritten Weg. Sie besteht in der Verwendung einer notariellen Hinterlegung. In diesem Fall wird die Transaktion über das Bankkonto eines Notars abgewickelt. Für diese Dienstleistung wird jedoch eine Gebühr von der Bank erhoben. Der Betrag sollte im Voraus festgelegt werden.

Übergabe der Wohnung an den Käufer

Alle Dokumente sind unterzeichnet, das Geld ist da… Jetzt muss nur noch die Immobilie an den neuen Eigentümer übergeben werden. Dies geschieht am Tag der Einreichung der Dokumente beim Bundesregisteramt. Sie brauchen dem Käufer nur die Schlüssel zu übergeben, dann können Sie den Abnahmevertrag unterzeichnen. Dieses Dokument belegt, dass der Verkäufer dem Käufer die Wohnung in gutem Zustand überlassen hat.

Betrugsvermeidung

Sie könnten leicht auf der falschen Seite der Straße landen. Aber auch der Verkäufer muss sich vor Eindringlingen in Acht nehmen. Deshalb müssen Sie das Geld verlangen, bevor Sie den endgültigen Vertrag unterzeichnen. Andernfalls könnte es passieren, dass der Käufer es nicht eilig hat, das Geld zu überweisen. Und der Betrüger kann spurlos verschwinden und Ihre Immobilie fast sofort wieder verkaufen.

Legen Sie auf keinen Fall die Originaldokumente vor, bevor die Transaktion abgeschlossen ist. Weder der Käufer noch der Immobilienmakler! Sie werden die Wohnung behalten, bis Sie das Geld erhalten.

Schlussfolgerung

Das sollten Sie tun, wenn Sie eine Immobilie verkaufen. Wenn Sie alles richtig machen, wird die Immobilie sicher einen Käufer finden. Vor allem, wenn man das Preisschild nicht überhöht.